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청약경쟁률이 하늘을 찌르는 현재의 분양시장에서는 무주택자 여부는 중요한 요소이다.
특별공급, 공공 분양은 물론 민간분양의 가점제에서도 집을 1채 이상 보유하고 있는 유주택자라면 절대적으로 불리한 상황에 놓이기 때문이다.

하지만 일반분양에서 예외적으로 무주택으로 간주하는 케이스가 있어 살펴볼 필요가 있다.
집 혹은 분양권을 갖고 있지만 유주택자로 보기에는 애매한 경우, 무주택으로 취급하는 예외적인 사례들도 있다는 이야기다.

다음은 국토교통부의 주택청약 FAQ를 통해 본 주택 소유 여부 판단과 관련한 내용이다.

 

Q> 오피스텔을 소유 및 거주하고 있는데, 주택 청약 시 유주택자가 되는지?

A> 주택법 제2조에 의하면 ‘주택’이란
세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며
단독주택과 공동주택으로 구분하고 있다.
따라서 주택법상 주택에서 준주택은 주택으로 보지 않으며 청약 시에도 동일한 기준으로 판단한다.

주택법상 준주택의 종류는 주택법 시행령 제4조를 참고하면 오피스텔 외에도 기숙사, 다중생활 시설, 노인복지주택 등이 있다.

 

Q> 분양 전환 임대주택에 거주하면서 일반분양 청약에 도전할 예정인데,
만약 앞으로 분양 전환을 받는다고 할 때 주택 소유 인정 시점은?

A> 일반적으로 분양 전환 임대주택은 일정 기간 임대로 살다가 분양 전환 시 청약 우선권을 주는 형태이다.
따라서 임차 기간 동안은 무주택자이지만 분양 전환했다면 주택이 된다.
임대주택의 주택 소유 인정 시점은 분양 전환 된 주택의 등기부등본상 등기접수일(1호),
건축물대장상 처리일(2호), 또는 재산세과세대장 등재일(3호)을 기준으로 판단해야 하며
날짜가 다른 경우 가장 빠른 날을 기준으로 주택을 소유한 것으로 봐야 한다.

이때 분양 전환 된 임대주택의 분양대금을 분할납부 하는 경우에는
실거래신고서 상 공급계약 체결일부터 주택을 소유한 것으로 판단한다.

Q> 아파트 분양권을 소유하고 있는 경우에는 무주택 취급을 받을 수 있나?

A> 2018년 12월 11일 주택공급에 관한 규칙 개정에 따라
주택 청약 시 분양권 등을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 판단하게 되었다.

하지만 무주택으로 보는 예외사항은 있다.
부칙에 따라 개정일(2018.12.11) 이전에
(1) 입주자모집 승인을 신청한 경우
(2) 주택조합이 사업계획승인을 신청한 경우
(3) 관리처분계획 또는 가로주택정비사업, 소규모 재건축 사업의 사업 시행계획 승인을 신청한 경우에는
해당 분양권 등을 소유했더라도 주택을 소유하지 않은 것으로 본다.
또 미분양(주택공급량>신청자 수) 주택을 공급받은 경우에도 분양권은 주택으로 보지 않는다.

단, 위의 규정에 따라 주택을 소유한 것으로 판단하지 않는 분양권 등을 소유한 경우라도
 잔금 납부일(사용승인일)부터는 유주택으로 본다.

 

Q> 미분양 아파트를 공급받아 분양권 등을 소유하고 있는 경우 주택 소유로 보지 않는다고 규정하고 있다.
이때 미계약분도 미분양 분양권처럼 무주택으로 보는지?

A> 잔여 주택을(미분양, 미계약) 선착순으로 공급받았다면 해당 분양권은 청약 시 주택을 소유한 것으로 보지 않으며
최초 당첨자의 존재(미계약) 여부는 주택 소유 여부 판단에 영향을 미치지 않는다.
다만 경쟁이 발생하지 않은 주택의 정당 당첨자가 동호수 확인 후 계약을 포기하고
동일 단지의 다른 동호수를 선착순으로 계약을 체결한 경우에는 주택을 소유한 것으로 봐야 한다.

Q> 소형. 저가주택 소유자도 청약 시 무주택으로 된다는데…

A> 소형. 저가주택 소유자도 민영주택 일반분양에서 무주택자로 분류된다.
주택공급에 관한 규칙 제2조 제7의 3호에 나온 조건은 전용면적 60㎡ 이하로
공시가격 8천만 원(수도권1.3천만원) 이하인 주택 또는 분양권(분양권은 공급계약서 상 금액)을 말한다. 

공시가격은 입주자모집공고일 기준으로 하는데,
주택공시가격이 과거에 기준금액을 초과한 적이 있더라도
입주자모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 가격이 기준금액을 초과하지 않는 경우
해당 주택을 소유하고 있던 기간 전체를 무주택기간으로 인정받을 수 있다.

반대로 지금까지 기준금액을 초과한 적이 없다 하더라도
가장 최근 주택공시가격이 기준금액을 초과하는 경우 해당 주택을 소유하고 있던 전체 기간을 유주택으로 판단해야 한다.

Q> 단독으로 주택의 공유지분을 상속받은 경우는?

A> 주택의 공유지분을 단독으로 상속받는 경우 예외기준에 적용 가능하다.
예를 들어 주택의 공유지분 10%를 소유하고 있는 부친의 사망으로 자녀가 그 공유지분 10%를 단독으로 상속받는 경우
해당 공유지분 처분 시 처음부터 주택을 소유하지 않은 것으로 인정 가능하다.

 

Q> 주택이 폐가이거나 멸실된 경우

A> 단순히 사람이 살지 않거나 살 수 없는 폐가라는 사유, 또는 주택이 멸실되었다는 사유만으로 무주택으로 볼 수는 없다.
주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가여서 멸실되었다는 증빙이 필요하며
이러한 사항이 증명되지 않는다면 무주택기간은 철거 후 멸실등기한 날부터 기산 된다.

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