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지난 23일, 원희룡 국토부 장관은 정부 세종청사 인근 식당에서 열린 국토부 출입 기자단 간담회에서 분양가 상한제 개편안을 6월에 발표한다고 전했습니다.

분양가 상한제란 공동주택의 분양가를 산정할 시 일정한 표준 건축비와 감정가(택지비)에 가산비를 더해 분양가를 산정하고 상한제 가격 이하로 분양을 하는 제도를 말하는데요. 쉽게 말해 시중에 거래가 되는 시세보다 낮은 금액으로 상한선을 적용하는 제도입니다.

본론으로 들어가기에 앞서, 과거 분양가 상한제가 나오게 됐는지 그 배경부터 간략하게 살펴보도록 하죠. 분양가 상한제는 1977년에 처음 도입되었는데 당시에 상한가 산출 방식이 획일화되어 있다 보니 주택 공급자가 공급을 하지 않아 부동산 가격이 되려 급등하는 결과를 초래했습니다. 그 이후 1989년 경 분양가를 건축비와 토지비 등의 산정으로 원가연동제로 재정비되었고 어느 정도 상황이 나아져 분양가 상한제가 사라졌습니다.

하지만 그 이후 2005년의 참여 정부 당시, 신규 아파트가 높은 가격으로 분양하면서 시세 상승을 초래한다는 이유로 다시 분양가 상한제가 시행됩니다. 그리고 2007년 9월 이후부터는 공공택지에서 시공되는 주택에만 분양가 상한제가 적용되다가 민간에도 이를 적용하기 시작합니다.

이후 분양가 상한제가 부활하다가 폐지되었다가를 반복하다가 2019년 ‘주택법 시행령 개정안’을 발표, 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 쉽게 적용할 수 있도록 요건이 완화되었고 2020년 7월 29일, 민간택지 분양가 상한제가 본격적으로 시행됩니다. 그런 뒤 지금까지 이어진 것이죠.

자, 그럼 현시점에서 분양가 상한제 개편안 건이 왜 나오게 된 걸까요? 현행 분양가 상한제 구성 항목은 기본형 건축비(공사비), 가산비를 합산한 방식인데 이주비나 급등하고 있는 원자재 가격 등을 제대로 반영하지 못하고 인위적으로 가격을 억눌러 부작용을 초래하고 있다는 게 그 이유입니다. 

일례로 최근에 가장 핫이슈였던 둔촌주공 재건축 사업 중단 사건이 있었죠. 둔촌주공 재건축 사업은 서울 강동구 둔촌 1동 일대에 143개 동, 총 5,930가구가 거주하고 있는 아파트 단지를 재건축해 총 1만 2,032가구(임대 가구 포함) 규모로 짓는 대규모 사업입니다.

현 사업 집행부가 ‘공사도 급변경계약’에 따른 공사비 증액(2조 6,708억 원→3조 2,294억 원)을 부정하면서 시공 사과 집행부와의 갈등이 시작되었고 현재 공사 중단에 이르게 된 초유의 공사 중단사건입니다. 

업계 관계자들은 “원자잿값이 급등하고 있지만 분상제 때문에 가격에 비용을 반영할 방법이 없어 사업 현장에서 시공사와 조합 간 갈등이 이어지고 있다”라고 했으며 “기존 수주 금액대로 사업이 진행될 경우 사업 타당성이 맞지 않아 시공을 중단하거나 새로운 시공 입찰에 참여하지 않는 등 분상제 규제가 공급을 막는 부작용이 있었다”라고 전했습니다.

상황이 이렇다 보니 원희룡 국토 부장관은 주택 공급 촉진을 위해 손봐야 할 첫 번째 제도로 분양가 상한제를 지목하며 이번 달 개편안을 내놓겠다고 밝힌 겁니다. 최근 급등한 원자재 가격이나 조합 이주비 등을 반영해 분양가를 현실화하는 방식으로 도심 주택 공급의 물꼬를 터줄 전망입니다.

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